Guía para principiantes sobre acciones del sector inmobiliario.
Las acciones del sector inmobiliario ofrecen diversas posibilidades, con algunas ventajas atractivas.
Actualizado junio 20, 2024.
Las acciones inmobiliarias, especialmente aquellas en REITs, podrían ser una mejora potencial para tu cartera, mezclando ingresos constantes con la posibilidad de crecimiento. Aunque tienen ventajas específicas, algunas acciones inmobiliarias pueden ser muy volátiles.
Nota: La información en este blog es puramente educativa y NO debe considerarse como asesoramiento.
¿Qué Son las Acciones del Sector Inmobiliario?
El sector inmobiliario es una gran parte del mercado de valores, que comprende empresas que poseen, operan o financian propiedades para generar ingresos.
Este sector es estable debido a los dividendos (generalmente provenientes de alquileres), con el potencial de crecimiento en valor. Las acciones inmobiliarias atraen a inversores que buscan ingresos regulares y protección contra la inflación.
La naturaleza de las inversiones inmobiliarias, el potencial de crecimiento y la resiliencia histórica en diferentes economías las hacen atractivas. Además, gracias a las oportunidades de diversificación, generalmente se comportan de manera diferente a sectores más volátiles como la tecnología o la energía.
¿Qué Son los REITs?
Los REITs, o fideicomisos de inversión en bienes raíces, ofrecen a los inversores una forma de crear una cartera inmobiliaria similar a la de otros sectores a través de acciones.
A diferencia de las acciones típicas, los REITs tienen reglas únicas. Por ley, deben pagar a los inversores al menos el 90% de sus ingresos como dividendos, lo que a menudo resulta en rendimientos más altos.
El desempeño de los REITs y otras acciones inmobiliarias está influenciado por más que solo las ganancias de la empresa, como:
- La economía
- Tasas de interés
- El mercado inmobiliario en general
Subindustrias de las Acciones Inmobiliarias
Las subindustrias inmobiliarias proporcionan opciones de inversión variadas en todo el mercado de propiedades. Esto ayuda a los inversores a diversificar el riesgo y encontrar oportunidades de crecimiento en diferentes climas económicos.
Inmobiliaria Residencial
Esta subindustria es usualmente la forma más familiar de bienes raíces, involucrando viviendas para individuos, familias o grupos de personas.
Ejemplos incluyen:
- AvalonBay Communities (AVB)
- Equity Residential (EQR)
- Mid-America Apartment Communities (MAA)
Tiende a ser bastante estable, ya que las personas siempre necesitan vivienda, pero puede ser sensible a los cambios en las tasas de interés.
Inmobiliaria Comercial
A diferencia de las propiedades residenciales, la inmobiliaria comercial incluye edificios de oficinas, almacenes y otros espacios utilizados principalmente para negocios.
Ejemplos incluyen:
- Boston Properties (BXP)
- Vornado Realty Trust (VNO)
- SL Green Realty (SLG)
La inmobiliaria comercial a menudo se desempeña bien durante las expansiones económicas. Funciona mejor en mercados con mayor actividad empresarial. Durante una recesión, la demanda puede disminuir.
Inmobiliaria Minorista
La inmobiliaria minorista comprende propiedades que comercializan y venden bienes y servicios de consumo, como centros comerciales y tiendas.
Ejemplos incluyen:
- Simon Property Group (SPG)
- Macerich (MAC)
- Kimco Realty (KIM)
Con el auge del comercio electrónico, este subsector ha enfrentado desafíos. Sin embargo, las ubicaciones principales continúan teniendo valor.
Inmobiliaria Industrial
Esto involucra propiedades utilizadas exclusivamente para fines industriales, como fábricas, centros logísticos y de distribución.
Ejemplos incluidos:
- Prologis (PLD)
- Duke Realty Corporation (DRE)
- Rexford Industrial Realty (REXR)
Inmobiliaria de Hospitalidad
Cubre propiedades que proporcionan servicios e instalaciones, como hoteles, resorts y centros de conferencias.
Las empresas populares en el subsector de hospitalidad son:
- Host Hotels & Resorts (HST)
- Park Hotels & Resorts (PK)
- Ryman Hospitality Properties (RHP)
Este tipo de bienes raíces puede ser altamente cíclico, con un rendimiento estrechamente ligado a la confianza del consumidor y las tendencias de viaje. A veces se considera el tipo más volátil de bienes raíces.
Definiciones e Indicadores Clave
Actores Clave en el Sector Inmobiliario
La industria inmobiliaria está respaldada por diferentes empresas, cada una desempeñando un papel en la dinámica del mercado, desde la gestión de propiedades hasta el desarrollo de proyectos y la facilitación de transacciones:
Gestión de propiedades: Estas empresas se encargan de tareas cotidianas para propiedades inmobiliarias, como el mantenimiento, el alquiler y el trato con los inquilinos.
Desarrollo inmobiliario: Estas empresas manejan todo, desde la compra de terrenos hasta la construcción de propiedades. Se enfocan en todo el proceso, incluyendo la planificación, la investigación de mercado y asegurarse de que el proyecto sea rentable cuando esté terminado.
Corretaje inmobiliario: Las empresas de corretaje ayudan a comprar, vender y alquilar propiedades. Utilizan su conocimiento del mercado local y sus conexiones para hacer las transacciones inmobiliarias más fáciles y eficientes para todos los involucrados.
Ingreso Neto Operativo (NOI)
El NOI es un cálculo clave para evaluar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. Se determina restando los gastos operativos de la propiedad de su ingreso total:
NOI (ingreso neto operativo) = Ingreso total - gastos operativos
Calcular el NOI es sencillo. Por ejemplo, si tu propiedad genera $36,000 en ingresos y tiene $15,000 en gastos operativos, tu NOI sería $21,000.
Tasa de Capitalización (Cap Rate)
La tasa de capitalización es una métrica utilizada para estimar el retorno potencial de una inversión inmobiliaria. La fórmula es:
Cap rate = Ingreso neto operativo (NOI) de la propiedad / Valor de mercado actual
Por ejemplo, una propiedad que vale $10 millones y genera $500,000 de NOI tendría una tasa de capitalización de 5%.
Retorno sobre el Efectivo (Cash-On-Cash Return)
El retorno sobre el efectivo es una medida común en los acuerdos inmobiliarios, que muestra los ingresos en efectivo obtenidos en relación con el efectivo invertido en una propiedad:
Cash-on-cash return = Flujo de efectivo anual / Inversión inicial de efectivo × 100%
Si, por ejemplo, compraste una propiedad por $500,000 y cobras $3,000 al mes en alquiler, estás ganando $36,000 anuales, con un retorno sobre el efectivo de 7.2%.
Ciclos Inmobiliarios
Los ciclos inmobiliarios son los patrones repetitivos en los mercados inmobiliarios que reflejan la salud general de la economía. Estos ciclos incluyen fases como recuperación, expansión, superabundancia y recesión.
Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler son el dinero que los propietarios de propiedades ganan de los inquilinos que usan su propiedad. Es una fuente principal de ingresos para la mayoría de las inversiones inmobiliarias, especialmente las propiedades residenciales y comerciales.
Estableciendo las Bases para una Cartera Inmobiliaria
Después de profundizar en las acciones inmobiliarias, está claro que ofrecen una variedad de opciones para tus objetivos de inversión. Ya sea que te interese la naturaleza confiable de las viviendas o las emocionantes posibilidades en los espacios comerciales, hay algo para todos.
Sin embargo, antes de decidir si debes añadir acciones inmobiliarias a tu cartera, asegúrate de realizar una investigación exhaustiva y tener una estrategia de gestión de riesgos en su lugar. Estas son las mejores salvaguardias para cualquier acción, especialmente en mercados volátiles.
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